Konut Fiyatları Neden Yükseldi?

Yani görülüyor ki, son bir yılda inşaat maliyetleri ile konut satış fiyatları arasında bir paralellik söz konusu. Son bir yılda döviz kurlarındaki yükseliş ve beraberindeki dalgalanmalar da  inşaat malzemesi fiyatlarında artışa neden olmuştur. Oysa ki, ülkede açıklanan enflasyon ve genellikle buna endeksli ücret artışları aynı ölçüde gerçekleşmemiştir.  Örneğin Nisan 2021’de açıklanan yıllık TÜFE oranı %17.14 olmuştur. Dolayısıyla, konutlardaki fiyat artışları, kazançlarla kıyaslandığında çok daha fazladır.

Bir de buna arz talep dengesindeki bozulmayı ekleyebiliriz. Çok değil 2019 yılı ortalarında biriken konut stoğunun erimesinin yıllar alacağı konuşulurken, devlet destekli düşük konut kredisi kampanyaları ile bugün belirli bölgelerde talep yoğunluğu nedeniyle fiyatlarda yüzde yüze yakın artışlar olmuştur.

Halen inşaat maliyetlerindeki belirsizlik ve döviz kurlarındaki dalgalanmalar nedeniyle yeni inşaatların sayısı talebin yoğun olduğu bölgelerde bu talebe cevap verebilecek ölçüde değildir. Fiyatı yükselen konutlarda kira çarpanı da artmış ve yatırımın geri dönüş süreleri uzamıştır. Bu da konut satış adetlerinin düşük kalmasına yol açmaktadır.

İstanbul’da TÜİK verilerine göre 2015 yılından 2019 yılına kadar her yıl 230-240 bin adet aralığında konut satılırken, 2020 yılında pandeminin ekonomiye olumsuz etkisini azaltmak için yapılan konut kredisi kampanyaları ile bu rakam yaklaşık 265 bin olarak gerçekleşmiştir. Öte yandan, 2017’den başlayarak 2019’a kadar kendini hissettiren konut satışlarındaki durgunluğun etkisi ile, yapımcı firmalar yeni anşaat yapımını yavaşlatmışlardır. Türkiye’de 2014 yılında yaklaşık 1 milyon 31 bin, 2015’te 897 bin, 2016’da 1 milyon 6 bin, 2017’de 1 milyon 400 bin olan yapı ruhsatı sayısı (daire başına) 2017 yılında 669 bin’e, 2018 yılında 324 bine kadar düşmüştür. 2020 yılında yapı ruhsatı sayısı yaklaşık 555 bin adet olmuş, 2021 yılının ilk üç ayı itibariyle ise yaklaşık 168 bin olarak gerçekleşmiştir. Bu rakamlar da göstermektedir ki, son üç yıl içinde yapımına başlanan yeni inşaat sayısı keskin biçimde azalmıştır.

Bu trendlerin inşaat firmaları tarafından da gözlemlenmekte olduğu kuşkusuzdur. Bu amaçla, konut talebinin arttığı pek çok bölgede müteahhit firmalar harekete geçmiş ve yeni inşaat çalışmalarının hazırlıklarını yapmaktadır. Dolayısıyla, belirli bölgelerde hızlı yükseliş gösteren konut satış ve kira tutarlarının bir yıl gibi bir süre içinde dengeye gelmesi, gerilemese dahi yükselişine bir süre ara vermesi beklenebilir.